商品房漏水、渗水购房人想解除合同讲解解除合同的九大注意
发布时间：2020-01-15 20:15 来源：www.fuhai31.com
[摘要] 北京专业合同纠纷律师(www.bjhetlaw.cn)告诉你当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施賠偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。
2014年4月，江某与开发商签订《商品房买卖合同》，江某已按期全额支付购房款。按照双方约定，开发商应当在2016年6月30日前向江某交付该商品房。江某在查验房屋时发现屋面、墙面等存在诸多质量问题，降雨时多处出现不同程度的漏水、渗水，虽在原告的督促下开发商进行了几次维修，但时至8月14日，下雨天房屋渗漏问题一直没有解决，导致江某对该房屋无法接收装修、正常居住使用。于是将某想和开发商解除合同下面北京合同律师讲解解除合同的事项
一、违约方以“不能实现合同目的”为由，主张解除合同或支持
北京专业合同纠纷律师告诉你当违约情况发生时，继续履行是令违约方承担责任的首选方式。法律之所以这样规定，是由于继续履行比采取补救措施賠偿损失或者支付违约金，更有利于实现合同目的。但是，当继续履行也不能实现合同目的时，就不应再将其作为判令违约方承担责任的方式。
有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
北京合同纠纷律师告诉你当事人一方解除合同的理由，不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第94条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为，不发生解除合同的效力。
三、因对方违约解除合同后，有权要求赔偿失，赔偿损失范围可包括《合同法》一百ー十三条规定的“合同履行后可获得的利益”。
合同解除后，应根据合同解除的具体原因确定双方承担的责任。若合同是因一方违约解除，守约方除可根据《合同法》第九十七条规定请求恢复原状、采取其他补救措施外，还可根据《合同法》第一百零七条规定和第一百一十三条规定请求违约方赔偿损失。若守约方已经履行完毕主要合同义务的，损失赔偿的范围应当包括合同属行后可以获得的利益的。
四、一方在发出解除合同通知时，实际并无解除合同权，另一方未在约定或法定的期间以向法院提起诉讼的方式提出异议，不发生合同除的效果。
《合同法》司法解释(二)第二十四条规定:“当事人对合同法第九十三条、第九十九条规定的合同解除或者债务抵销虽有异议，但在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持;当事人没有约定异议期间，在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后オ向人民法院起诉的，人
民法院不予支持。”《合同法》第九十六条第一教规定:“当事人ー方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”
五、对方违约后，守约方继续接受违约方履行行为的，解除消灭。
在提起诉讼前，合同当事人在享有合同解除权的情况下，未行使合同解除权，并接受了违约方逾期支付的价款而末提出异议，表明其已接受违约方继续行合同的事实，在诉讼过程中再行便合同解除权免除合同乂务的，有违诚信原则，解除无效。
六、双方均存在违约情况下的双务合同中，当事人享有合同除权。
在双务合同中，双方均存在违约的情况下，应根据合同义务分配情况、合同履行程度以及各方违约程度大小等综合因素，判断合同当事人是否享有解除权。
七、当事人因对合同履行情况发生争议，在诉讼中行使合同解除权的行为，不能产生解除合同的律后果。
合同当事人因合同履行情况发生争议，起诉到人民法院后，对于该合同的效力及履行情况，应当由人民法院依法作出认定。主张合同已解除的一方在诉讼期间发出解除合同通知的行为，并不能改变诉讼前已经确定的合同效力及履行状态。当事人在诉讼过程中行使合同解除权，以对抗合同相对方要求其继续履行合同的诉
讼请求，有违诚信原则，且与人民法院行使的审判权相冲突，故其在诉讼程序中实施的该行为不能产生解除合同的法律效力。
八、当违约方继续履约不能实现合同目的时，可以允许违约方解除合同，用赔偿损失来代替继续履行。
北京知名合同纠纷律师根据《合同法》第110条的规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履约所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为衡平双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。
九、违约方已履行了绝大部分合同义务，守约方不得依约解除合同。
最高人民法院认为，尽管合同的约定解除权优于法定解除，但不得滥用，更不得违反法律的强制性规定。